房屋的“出生证明”：关于建物表題登記的全面解答
在日本，拥有一处房产是许多人的梦想。无论是购买现有的二手房，还是委托建筑公司建造自己的新家，房产登记都是一个不可或缺的环节。而在众多登记手续中，有一个步骤对于新建房屋或进行大规模改扩建的房屋来说至关重要，那就是建物表題登記（たてものひょうだいとうき）。
建物表題登記是房产进行其他权利登记（如所有权保存登记、抵押权设定登记等）的基础和前提。它就像是房屋的“出生证明”或“身份证”，在登记簿上首次记录下这座建筑物的物理信息。本文将围绕建物表題登記展开，通过解答一系列常见问题，帮助您详细了解这项重要的登记手续。
什么是建物表題登記？它的主要内容和适用范围是什么？
简单来说，建物表題登記是根据日本《不动产登记法》进行的、针对新建房屋或因改扩建等原因发生物理性变化的房屋的第一次登记。它不涉及所有权或其他权利，而是专注于记录建筑本身的客观事实信息。
建物表題登记主要包括以下内容：
- 所在： 建筑物所在的地址（地番）。
- 家屋番号： 法务局在进行建物表題登记时赋予该建筑物的编号，不同于住居表示番号（门牌号）。
- 種類： 建筑物的用途，如住宅、店铺、仓库、事务所等。多用途建筑会并记多种用途。
- 構造： 建筑物的结构和屋顶材料，如木造瓦葺（木结构瓦顶）、鉄骨造スレート葺（钢结构石板顶）等。详细描述承重结构和屋顶材料。
- 床面積： 建筑物的各层平面面积。计算方法是根据墙壁或柱子的中心线来测量，并以平方米为单位记录到小数点后两位。楼梯间等公共区域的面积也会按一定规则计算分摊。
- 新築年月日： 建筑物的竣工日期。
什么样的建筑物需要办理建物表題登記？
原则上，所有新建的、能够持续使用且具有定着性的建筑物都需要办理。这包括：
- 新建的住宅、店铺、事务所、仓库等。
- 现有建筑物进行了増築（扩建），增加了新的建筑面积，导致登记簿上的面积信息发生变化。
- 现有建筑物进行了改築（改建），导致登记簿上的種類、構造或床面積发生显著变化，例如将住宅改造成店铺，或者改变了主要的承重结构。
- 合体（合并）或区分（分割）建筑物，导致原有的登记信息需要更新或注销，生成新的登记。
其中，新建房屋和扩建是办理建物表題登记最常见的两个契机。
什么时候需要办理建物表題登記？
根据《不动产登记法》第47条规定，新建建筑物的所有者必须在建筑物竣工之日起一个月以内申请建物表題登記。
同样，如果建筑物因扩建、改建等原因发生物理性变化，导致登记簿上的信息与实际情况不符时，建筑物所有者也必须在变化发生之日起一个月以内申请相应的変更登記（变更登记）或更正登记。
请注意： 这里的“竣工之日”通常指的是建筑工程全部完工、可以实际使用的日期，有时会参考建筑公司出具的“工事完了引渡証明書”上的日期。
为什么一定要办理建物表題登記？不办理有什么后果？
办理建物表題登記不是一个可选项，而是法律规定的义务。其重要性主要体现在以下几个方面：
1. 进行后续权利登记的前提：
如前所述，建物表題登記是所有后续权利登记的基础。例如，要进行房屋的所有权保存登记（所有権保存登記），证明您是该房屋的合法所有者，前提就是该房屋已经完成了建物表題登記。没有表題登记，就无法进行所有权登记，也就无法在法律上确立和公示您的所有权。
2. 无法进行房产交易或设定抵押：
如果您想出售房屋、赠与房屋，或者以房屋作为抵押向银行贷款，都必须提供能够证明您对该房屋拥有所有权的登记信息。没有建物表題登记和后续的所有权登记，这些重要的不动产交易和权利设定行为都无法在法律上有效进行。
3. 可能面临法律处罚：
虽然实际上因逾期未办理表題登记而受到罚款的情况并不普遍且罚款金额不大（最高10万日元以下的罚款），但逾期本身违反了法律规定，可能带来不必要的麻烦。
4. 难以对抗第三人：
不动产登记具有公示力。通过登记，可以将房屋的物理信息和所有权信息公之于众。如果没有进行建物表題登记，房屋在公共登记簿上没有记录，一旦发生权属纠纷或其他法律问题，您将难以证明该房屋的存在及其物理状况，从而在法律上处于不利地位。
5. 影响行政管理：
地方政府依据不动产登记信息征收固定资产税等税费。未登记的房屋可能会影响政府的税收管理。
因此，办理建物表題登記不仅是履行法律义务，更是为了保护自己的合法权益、确保房产能够顺利进行各种法律行为的基础。
应该去哪里办理建物表題登記？
办理建物表題登記的地点是管辖该建筑物所在地的法务局（ほうむきょく）或其分支机构（支局・出張所）。
具体来说：
- 您需要确定您的建筑物属于哪个法务局或其分支机构的管辖范围。这通常是根据建筑物所在的市、区、町、村来划分的。您可以在法务局的官方网站上查询各地的管辖区域。
- 将准备好的申请书和所有附属文件提交到负责该区域不动产登记的法务局的登记部门。
请务必前往正确的管辖法务局提交申请，否则申请将不予受理。
办理建物表題登記需要多少费用？
办理建物表題登記的费用主要包括以下几个部分：
1. 法务局的申请费用：
办理建物表題登記本身，向法务局提交申请是不收取登记许可税（登録免許税）的。因此，直接向法务局提交申请的费用是极低的，主要是一些复印费、邮寄费等杂费。
2. 附属文件的制作费用（核心费用）：
办理建物表題登记最重要的附属文件是建筑物图面（建物図面）和各层平面图（各階平面図）。这些图面需要专业测量和绘制，必须符合法务局规定的严格格式和精度要求。这是办理建物表題登记过程中费用最高的部分。
- 自己制作图面： 如果您具备不动产测量和制图的专业知识及工具，并且能严格按照法务局的要求制作图面，可以自己进行测量和制图。这样可以节省委托专业人士的费用，但需要投入大量的时间和精力，且一旦图面不合格，会延误登记进程。对于大多数普通人来说，自己完成这项工作非常困难。
- 委托土地家屋調査士制作图面： 这是最普遍和推荐的方式。土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）是日本专门负责土地和建筑物测量及登记申请的专业人士。他们拥有专业的测量设备和制图技能，能够准确测量建筑物的尺寸、位置，并绘制出符合法务局要求的图面，并代理您提交登记申请。
3. 委托专业人士（土地家屋調査士）的代理费用：
如果您委托土地家屋調査士办理，费用包括他们进行现场测量、制作图面、准备其他申请材料以及代理提交申请的服务费。这笔费用因建筑物的种类、大小、形状复杂程度、所在地以及委托的事务所不同而有较大差异。
一般来说，委托土地家屋調査士办理一栋普通新建住宅的建物表題登記，费用大致在8万日元到15万日元之间，复杂或大型的建筑物费用可能会更高。
这笔费用是支付给土地家屋調査士的服务报酬，而不是交给法务局的税金或规费。
总结费用：
因此，办理建物表題登記的主要费用是委托土地家屋調査士进行测量、制图和代理申请的费用。法务局本身不收取多少费用。
如何办理建物表題登記？具体流程、所需材料和办理方式是什么？
办理建物表題登記可以由建筑物所有者本人申请，也可以委托专业的土地家屋調査士代理申请。考虑到测量和制图的专业性要求，绝大多数人会选择委托土地家屋調査士办理。
办理建物表題登記的具体流程（委托土地家屋調査士时）：
- 咨询和委托： 选择一位土地家屋調査士并进行咨询。提供建筑物的信息（地址、建筑公司等）。签订委托代理合同，明确服务内容和费用。
- 现场调查和测量： 土地家屋調査士会到建筑物现场进行详细的测量，包括建筑物的外部尺寸、各层内部尺寸、高度，以及建筑物与土地边界线的位置关系等。
- 资料收集： 收集办理登记所需的其他文件，例如建筑确认通知书、检查济证副本、建筑公司出具的完工证明书、所有者的住民票等。土地家屋調査士通常会指导您准备这些文件，或代为收集部分公开可得的资料。
- 制作建筑物图面和各层平面图： 根据测量结果和法规要求，土地家屋調査士绘制符合法务局规格的建筑物图面和各层平面图。
- 制作申请书： 填写建物表題登記申请书。
- 提交申请： 土地家屋調査士将完整的申请书和所有附属文件提交到管辖的法务局。
- 法务局审查： 法务局的登记官对提交的材料进行审查。有时（尤其对于复杂的建筑物），法务局可能会进行现场核查，确认图面和实际情况是否一致。
- 登记完成： 审查通过后，法务局会在登记簿上完成建物表題登记。
- 领取登记完了证等： 登记完成后，法务局会发出登记完了证（证明登记已经完成），有时还会返还部分提交的原始文件。土地家屋調査士会将这些文件转交给委托人。
办理建物表題登記通常需要准备的申请材料：
以下是常见所需材料，具体可能因法务局或个别情况而异：
- 建物表題登記申请书： 规定格式的申请书。
- 住民票： 建筑物所有者的住民票（证明申请人的身份和地址）。
- 建物図面（建筑物图面）： 显示建筑物相对于地界线的位置、与其他建筑物的关系、方位的图。需要严格按照规定比例和格式绘制。
- 各階平面図（各层平面图）： 显示建筑物各层的平面形状、房间布局、内部尺寸以及床面积的图。每层的面积需要计算并标注。
- 工事完了引渡証明書（工程完工交付证明书）： 由建筑公司出具，证明工程已经完工并交付给所有者。通常需要加盖建筑公司的印章和法人证明。
- 建築確認済証・検査済証の副本（建筑确认济证、检查济证的副本）： 证明建筑工程经过合法审批和检查。
- 案内図（位置图）： 显示建筑物所在地周围的地图，以便法务局工作人员查找和进行现场核查。
- 印鑑証明書（印章证明书）： 在某些情况下（如由多人共同申请），可能需要提交所有者的印章证明书。
- 委任状（委托书）： 如果委托土地家屋調査士代理申请，需要提交由所有者签署的委托书。
最重要的文件是建筑物图面和各层平面图，它们的制作需要专业知识和测量仪器。
可以自己办理吗？还是必须委托专业人士？
从法律上讲，建筑物所有者可以自己办理建物表題登記。但实际上，由于制作建筑物图面和各层平面图需要专业的测量技能和严格的制图规范（包括比例尺、符号、标注方式等），且需要进行现场测量，对于没有相关专业背景的普通人来说，自己完成非常困难，且容易因图面不合格而被法务局要求补正，导致登记时间延误。
因此，强烈建议委托专业的土地家屋調査士进行办理。 他们能够确保图面的准确性和规范性，熟悉登记流程和要求，可以高效地完成申请，避免不必要的麻烦。
委托谁来办理？
办理建物表題登記的专业人士是土地家屋調査士。他们是专门负责不动产（土地和建筑物）的调查、测量和登记申请的专家。他们不同于司法书士（司法書士），司法书士主要负责权利登记（如所有权转移、抵押设定等）的代理。
办理需要多长时间？
办理建物表題登記所需的时间取决于多个因素：
- 委托土地家屋調査士准备阶段： 从委托土地家屋調査士到他们完成测量、制图和文件准备，通常需要1周到3周左右，取决于建筑物的复杂程度和事务所的工作安排。
- 法务局审查阶段： 将申请提交到法务局后，通常需要1周到2周左右来完成审查和登记。法务局的工作量、是否需要现场核查、提交的材料是否齐全和准确等都会影响这个时间。
因此，从您委托土地家屋調査士开始到最终完成登记，总共可能需要2周到5周的时间。建议尽早开始准备和委托。
结语
建物表題登記是新建房屋或发生物理性变化的房屋必须办理的第一步登记，它是后续所有权利登记的基础。虽然可以自己办理，但考虑到专业性要求，委托土地家屋調査士是更为高效和稳妥的选择。了解并及时办理这项登记，是保障您房屋合法权益的重要一环。
